Klarheit für Vermieter/innen

Ich habe es in meiner mehr als 20 jährigen Anwaltstätigkeit immer wieder bedauert, wenn eine sinnvolle Vertretung kaum möglich erschien, da einfach bestimmte rechtliche Aspekte der Vermietung nicht ausreichend berücksichtigt wurden.

Sie sollen mit Hilfe der Informationen Rechtssicherheit erlangen und Ihre Vermietungen auf ein solides rechtliches Fundament stellen können. Meine Klienten sollen derart gut informiert sein, dass sie im Notfall wissen was zu tun ist, dass sie eine, zumindest grobe, rechtliche Einschätzung der Situation vornehmen können und für den Fall eines Gerichtsverfahrens gegenüber dem Gegner mindestens 10 Meter Vorsprung haben. Damit erleichtern sie auch mir als Anwalt den Alltag, denn mit dem richtigen Fundament kann ich für Sie die effektivsten Maßnahmen ergreifen. Eine optimale Vorbereitung ist die Grundlage für einen gemeinsamen Erfolg. Bei optimal vorbereiteten Klienten lacht das Anwaltsherz, denn, glauben Sie mir, gewinnen ist auch für uns Anwälte bei weitem lustiger als verlieren.

 

Aus der Praxis ergeben sich immer wieder zahlreiche Fragen wie:

  • Was hat also genau im Mietvertrag zu stehen?
  • Wie soll ich mich bei Mietzinsrückständen verhalten?
  • Der Mieter hat trotz Kündigungsverzicht gekündigt, darf er das?
  • Kann ich den Mieter zwingen bis zum Ende des Vertrages die Miete zu bezahlen?
  • Was kann ich alles als Betriebskosten verrechnen?

 

Allerding ist es so, dass das österreichische Mietrecht ein kompliziertes und unübersichtliches Gebiet ist, sodass es leider sehr oft auf gewisse Details ankommt. Ich bin jedenfalls darum bemüht, präzise und leicht verständlich die einzelnen Aspekte darzustellen. Jedenfalls aber, können zumeist nur Standardfälle berücksichtigt werden, sodass sich im Einzelfall immer auch ein anderes Ergebnis ergeben könnte. Ich möchte Sie weder mit einem Überangebot an Informationen belasten, noch mit rechtlichen Details bombardieren. Dennoch erhalten Sie hinsichtlich der einen oder anderen Thematik immer wieder auch detailliertere Informationen, soferne dies nützlich erscheint.

Es geht aber auch um ganz konkrete Handlungsvorschläge, sodass Sie im Notfall das Richtige machen. Was ganz konkret ist zu tun, wenn der Mieter nichts zahlt, wenn der Mieter die Wohnung weiter vermietet, wenn er sich mit Ihnen oder anderen Bewohnern anlegt und Sie beschimpft, wenn er damit beginnt z.B. das Bad umzugestalten oder den Wohnzimmerboden heraus reißt. Was können Sie tun, wenn er kurz vor Mietende nichts mehr zahlt und Sie auffordert die Kaution abzurechnen, usw. Wenn Sie wissen was zu tun ist, können Sie schon einmal die ersten Aktionen setzen und brauchen nicht zu warten bis vielleicht Ihr Anwalt einen Termin frei hat o.Ä. Einfache Problem können Sie auch selbst aus der Welt schaffen und das mit der Sicherheit das Richtige zu tun.

Was Sie als Vermieter/in jedenfalls wissen sollten, obwohl die Gesetzeslage leider nicht so klar und einfach, wie dies wünschenswert wäre, ist, kann sich wohl jeder Vermieter ohne allzu großem Aufwand ein entsprechend klares rechtliches Bild verschaffen und dazu gehört wohl in erster Linie die Abklärung welche Bestimmungen für das eigene Mietobjekt anzuwenden sind und welche nicht. Das ist eigentlich ziemlich leicht. Klar, bei besonderen Objekten kann es auch komplizierte sein.

Ich habe auch schon einige Gerichtsverfahren geführt, bei welchen überraschenderweise der entscheidende Richter von einer anderen Rechtslage ausgegangen ist, als die beiden Parteien. Manchmal ist es auch vorgekommen, dass das Berufungsgericht die Entscheidung des Erstrichters „umgedreht“ hat und dies damit begründet wurde, dass zum Beispiel das Mietrechtsgesetz, entgegen der Anschauung des Erstrichters, doch nicht anzuwenden ist. …

In 99% der Fälle ist aber die Abklärung dieser Fragen einfach.Auch das gibt es und zwar gar nicht so selten, dass ein Bestandobjekt in den sogenannten „Vollausnahmebereich“ des Mietrechtsgesetzes fällt und dieses überhaupt nicht anzuwenden ist, sondern lediglich die Bestimmungen des ABGB (= Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch). Keine Angst ich werde jetzt nicht mit weiteren trockenen Abhandlungen Ihre wertvolle Zeit „vergeuden“, sondern möchte Ihnen nur einen, vielleicht für Sie noch nicht bekannten, sehr wichtigen Bereich der Vermietung darstellen.

Meiner Ansicht nach sollte unbedingt, faktisch als „kleines Einmaleins“, jeder Vermieter wissen, ob für sein Mietobjekt die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zur Gänze anzuwenden sind, nur teilweise anzuwenden sind oder überhaupt nicht.Dies stellt die Grundlage für sämtliche weitere rechtliche Aspekte dar. Der Mietvertrag ist unterschiedlich zu verfassen, die Frage der Kündbarkeit, der Betriebskosten, der Höhe des Mietzinses, etc. sind von dieser Zuordnung abhängig.

Für den einen mag es vielleicht selbstverständlich sein, dass er darüber informiert ist, Für viele Vermieter ist aber diese Unterscheidung ein „spanisches Dorf“ und sie können nichts damit anfangen. Um von Beginn an Klarheit zu schaffen, ist in vielen Mietverträgen auch bereits festgehalten, ob für dieses Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz zur Gänze, teilweise oder überhaupt nicht anzuwenden ist. Ich erlaube mir daher vorzuschlagen, dass Sie sich gleich Gewissheit darüber verschaffen, soferne Sie es nicht ohnedies schon wissen.

Also schauen sie in den Mietvertrag, wenn der von einem Profi stammt. Wenn nicht, schauen Sie einfach ins Gesetz.Die diesbezüglichen Bestimmungen finden sich im § 1 des Mietrechtsgesetzes. Da diese Bestimmung des § 1 MRG jedoch öfters abgeändert wurde, sollten Sie auch überprüfen, wann der betreffende Mietvertrag abgeschlossen wurde. Für neue Mietverträge gilt jedenfalls die neue aktuelle Rechtslage.

Also lassen sie uns gleich starten

 

 

§1MRG lautet wie folgt:  

Geltungsbereich

(1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag, unter Mietzins auch das auf Grund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages zu bezahlende Nutzungsentgelt verstanden.

 

(Anmerkung: Im ersten Teil erfahren wir also, wofür das MRG grundsätzlich gilt. Dann kommt ein zweiter Teil, in welchem es darum geht was Alles nicht unter das MRG fällt)

 

(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht

  1. Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden,

      1a. Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,

  1. Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden,
  2. Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand
  3. a) eine Geschäftsräumlichkeit oder
  4. b) eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet,
  5. Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des § 66 JN besteht,
  6. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

(3) Für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe des § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.

 

(Anmerkung: Achtung jetzt kommt der Teil, dem Sie entnehmen können für welche Mietgegenstände das MRG nur teilweise gilt. Der Teil klingt kompliziert, wenn Sie ihn aber in Ruhe durchlesen verliert er seinen Schrecken ..)

 

(4) Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für

  1. Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
  2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde,

      2a. Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,

  1. Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.

 

(Anmerkung: Der Ordnung halber auch noch der Rest von §1MRG)

 

(5) Die §§ 14 und 29 bis 36, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften (Anm.: richtig: Liegenschaften,) in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973 betrieben werden.

 

Was haben Sie davon, wenn Sie die richtige Zuordnung kennen?

 

  • Wie viel Sie an Miete vereinbaren dürfen, hängt u.a. von dieser Zuordnung ab 

 

Können Sie die Miete frei vereinbaren, muss sie angemessen sein oder darf gar nur der Kategoriemietzins verlangt werden?

  • Was Sie als Betriebskosten vereinbaren und verrechnen dürfen

 

Darf z.B. auch eine Versicherung gegen Lawinenschäden, Erdbeben, Hochwasser mit Neuwertersatz verrechnet werden, oder darf auch die Instandhaltungsrücklage weiter verrechnet werden?

  • Ob Sie einen Mieter ohne Grund oder nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes, kündigen können

 

 

  • Ob Sie die Kündigung gerichtlich einbringen müssen, oder ob ein einfaches Schreiben ausreicht

 

 

  • Welche Kündigungsfrist vereinbart werden darf

 

 

  • Ob Ihr Mieter auf sein Recht zur vorzeitigen Kündigung überhaupt wirksam verzichten kann u.v.a.

 

 


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