Wohnrecht

Seit Gründung der Kanzlei, stellt die Bearbeitung von Fällen aus dem Mietrecht und in späterer Folge auch aus dem Wohnrecht, eine ganz zentrale Bedeutung dar. Die Institution des Wohnungseigentums wurde in Österreich durch das WEG geschaffen. Auf dieser Grundlage wurde das ideelle Miteigentumsrecht mit dem veräußerlichen und vererblichen ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht des Miteigentümers an einer bestimmten Wohneinheit verbunden. Der jeweilige Eigentümer ist zwar vollständiger Eigentümer seines Anteils, hinsichtlich der Ausübung des Eigentumsrechtes in Ansehung der gemeinsamen Liegenschaft aber beschränkt, da dieses Recht nur allen Miteigentümern gemeinschaftlich zusteht. Da das Bedürfnis nach Wohnen im Eigentum in Österreich immanent ist, kommt den Bestimmungen der Wohnform „Wohnungseigentum“ ganz erhebliche Bedeutung zu. Dadurch, dass mehrere Personen nicht nur eine Gemeinschaft im rechtlichen Sinne bilden, sondern auch räumlich nahe beieinander wohnen, kommt es häufig zu Konflikten und Problemen. Regelungen darüber, wie diese Konflikte zu lösen sind, finden sich zumeist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Da die einzelnen Miteigentümer aber auch eine rechtliche Gemeinschaft nach außen hin bilden, bestehen aber auch diesbezüglich zahlreiche Spannungsverhältnisse. Auch die zur Erleichterung der rechtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen existierende Institution des Hausverwalters, stellt sehr oft auch für den internen Bereich ein Spannungsverhältnis dar. Man bedenke, dass oft bei mehr als 100 Miteigentümern unzählige verschiedene Interessen aufeinanderprallen, sodass auch die Ausübung der Funktion des Hausverwalters nicht nur mit dem notwendigen Fingerspitzengefühl auszuüben ist, sondern auch vom Gesetz ganz klar geregelt werden muss. Zwar finden sich über die Verwaltung zahlreiche Bestimmungen im WEG, auch über die Frage der Beschlussfassungen, über die Frage der Mehrheiten, die einzuhaltenden Formalitäten, etc., leider aber nur – meiner Ansicht nach – unzureichende Bestimmungen über die Verwaltung. Selbstverständlich gibt das WEG Auskunft über die ordentliche Verwaltung, die außerordentliche Verwaltung, die Bestellung eines Verwalters, die Abberufung eines Verwalters, etc., lässt aber viele Bereiche, welche in der Praxis immer wieder auftauchen, unberücksichtigt. Dies bedeutet, dass die Rechtssprechung dahingehend gefordert war und ist, die „Gesetzeslücken“ zu schließen. Aber gerade dieser Umstand führt leider nur allzu oft nicht zur Rechtssicherheit, sondern zur Verunsicherung.

Die äußerst komplexe Materie des Wohnrechtes bietet eine Unzahl von „Sonderbestimmungen“, welche denen, die nicht andauernd mit diesen konfrontiert sind, die Einarbeitung und Bearbeitung eines Falles in dieser Materie außerordentlich erschweren.

Im Alltag bedeutet die Vertretung im wohnrechtlichen Bereich, die Behandlung von Fällen über die Eintreibung von rückstehenden Betriebskosten, die Überprüfung von Sondervorschreibungen, die Überprüfung von gefassten Beschlüssen, die Vorbereitung von Eigentümerversammlungen, die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen, die Überprüfung von Betriebskosten, die Überprüfung von Abrechnungen, die Klärung, ob z.B. die Durchsetzung von erforderlichen Reparaturarbeiten im streitigen oder im außerstreitigen Verfahren zu erfolgen hat, grundsätzliche Abklärungen nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz, die Verfassung von Wohnungseigentumsverträgen, von Kaufverträgen mit Wohnungseigentum, die Beratung und „Begleitung“ von Bauträgern, die Geltendmachung von Vorzugspfandrechten, die Vertretung von Wohnungseigentümern im streitigen oder im außerstreitigen Verfahren, bei Eigentümerversammlungen, oder die Vertretung von Hausverwaltungen usw.